SBRA · Sabra Health Care REIT, Inc.

业务

公司概览

Sabra Health Care REIT, Inc. 是一家自营自管（self-administered, self-managed）的 REIT，通过子公司持有并投资服务于医疗行业的房地产。其核心业务是收购、融资并持有医疗地产，出租给第三方租户；收入主要来自向租户出租物业，以及持有由第三方物业管理人运营的物业。公司自 2011 年 1 月 1 日起的纳税年度选择按 REIT 纳税，并采用 UPREIT 结构，绝大部分物业与资产由 Sabra Health Care Limited Partnership（Operating Partnership）持有。公司官网为 www.sabrahealth.com。

报告分部

公司未按营收口径披露报告分部占比，以下按物业类型列示投资组合结构（截至 2025 年 12 月 31 日，按投资额计）：

按投资额，上述五类分别占 47.4%、6.4%、34.4%、8.0%、3.8%；按物业数分别占 58.3%、8.9%、24.2%、4.4%、4.2%。

产品与平台

投资组合涵盖 Skilled Nursing Facilities、Transitional Care Facilities/Units、Independent Living Communities、Assisted Living Communities、Memory Care Communities、Continuing Care Retirement Communities（CCRCs）、Addiction Treatment Centers、Behavioral Hospitals、Acute Care Hospitals、Long-Term Acute Care Hospitals、Rehabilitation Hospitals 及 Residential Services Facilities。截至 2025 年 12 月 31 日，投资组合包括 360 处持有待投资物业（356 处自有产权、4 处土地租赁）、13 笔应收贷款、4 笔优先股投资及 2 个非合并合资企业投资；另有 273 处物业以三重净租赁出租，加权平均剩余租期七年，87 处为 Senior Housing - Managed。

渠道与客户

公司以三重净租赁将物业出租给第三方租户，租户承担维护、合规、保险、税费及公用事业等责任；Senior Housing - Managed 则由第三方物业管理人依管理协议运营并收取管理费。2025 年无单一租户关系占总营收 10% 或以上；截至 2025 年 12 月 31 日共有 61 个租户关系。地域上，Texas 为最大市场（物业数 15.6%、投资额 12.9%），单一州/省床位/单元占比不超过 16%。

竞争

公司与其他 REIT、投资公司、私募股权与对冲基金投资者、主权基金、医疗运营商、贷款方及其他投资者争夺房地产投资机会；部分竞争对手投资目标不同，且规模更大、财务资源更雄厚、资本成本更低。租户与 Senior Housing - Managed 社区还需在本地市场与其他医疗运营商争夺住户与患者。

战略

战略重点包括：通过收购美国及加拿大的 assisted living、independent living、memory care 社区及美国 skilled nursing/transitional care 设施实现租户、物业类型与地域多元化；通过选择性处置或重新定位表现不佳资产优化组合；保持资产负债表实力与流动性（截至 2025 年 12 月 31 日约 12 亿美元流动性）；发展新投资关系；为规模较小的运营商提供资本；对租户进行战略性资本投入；与现有运营商合作把握开发机会。

人力资本

截至 2025 年 12 月 31 日，公司雇佣 58 名全职员工，无员工受集体谈判协议约束；女性占员工 55%、管理层/领导岗位 57%；34% 员工自认为属于一个或多个少数族裔，另有 16% 未自我标识。管理层包括 CEO、President 兼 Chair Richard K. Matros（逾 40 年医疗资产经验）、CFO、Treasurer 兼 EVP Michael Costa（逾 20 年商业地产金融与会计经验）、CIO、Secretary 兼 EVP Darrin Smith（逾 30 年地产收购与组合管理经验）。

业绩速览与解读

KPI 速览

业绩解读

2025年营收结构显著向自营（Senior Housing - Managed）倾斜：Resident fees and services 同比 +25% 至 $356.9M，其中 14 个新收购社区贡献 $42.8M、9 个转自营设施贡献 $17.7M，叠加入住率与费率提升；Rental and related revenues 则同比 -2% 至 $374.1M，主因设施转自营（-$14.1M，含 $8.7M 非现金收入核销）、处置（-$9.0M）及换租户（-$1.4M），部分被 CPI 递增与租约修订（+$6.0M）及非现金租金估计调整（+$7.4M）抵消。

盈利质量方面，净利 $155.6M 中含 $17.2M 终止利率互换重分类收益（一次性非现金）、$1.7M 保险收入，同时被 $3.5M 处置净亏损、$1.2M 债务清偿损失及 $3.5M 过渡费用部分抵消；FFO 每股 $1.48、AFFO 每股 $1.47，AFFO 增速（+2.8%）明显低于 FFO（+8.8%），反映一次性收益对 FFO 的抬升。

费用端，SH-Mode 运营费用 +22% 至 $256.6M 与自营扩张同步，D&A +10% 至 $187.0M，利息费用 -2% 至 $112.5M（利率对冲非现金利息减少 $3.5M），G&A +7% 至 $53.7M。

分部表现

资产负债 · 资本配置

资产负债与流动性

Total Debt 由 Secured debt, net $43.3M、Revolving credit facility $217.6M、Term loans, net $1,032.3M、Senior unsecured notes, net $1,235.7M 加总；Net Debt = Total Debt − Cash & equivalents。Notes 未披露 EBITDA，故不计算 Net Debt/EBITDA。

资本配置

风险

监管与地缘

本年度最值得关注的新增披露是联邦与州层面出现限制 REIT 持有或投资养老地产的立法提案（从加强监管到禁止投资者收购养老院），若落地将直接压缩 Sabra 的收购与持股空间。此外，Medicare、Medicaid 及 Medicare Advantage 在 Trump 政府与国会下可能面临拨款削减，多州预算赤字亦对州 Medicaid 费率形成压力；租户破产时 U.S. Bankruptcy Code 的法定上限可能使追索租金远低于合同金额。加拿大业务另面临汇率与本地监管风险。

供应链与运营

通胀、劳动力短缺与最低人员配置要求持续推高租户及 Senior Housing - Managed 社区的工资与合同工成本，且未必能转嫁给住户；Sabra 对自营管理社区直接承担成本上升。气候与自然灾害、保险成本上升及网络攻击（钓鱼攻击显著增加、依赖外包 IT 团队）构成运营侧风险，但迄今无重大网络安全事件。

竞争

行业竞争来自更大、资本成本更低的 REIT、私募与主权基金，推高收购难度；租户端还面临居家护理等替代模式的竞争。

财务

截至 December 31, 2025 总债务 $2.6 billion（$1.3 billion Senior Notes、$1.0 billion Term Loans、$217.6 million 循环贷款），利率上行将同时抬高融资成本与再融资难度；债务契约限制分红、举债与资产出售。整体而言，除 REIT 医疗地产立法外，其余多为既有风险的延续，量化影响有限。

现金流质量

本次提供的 10-K 摘录仅包含审计报告、目录及关键审计事项，Consolidated Statements of Cash Flows（F-8）正文未纳入，故上表各行均无披露数字，无法就 CFO 与 Net Income 的匹配度、capex 强度及 FCF 对资本返还的覆盖作出量化点评。可注意的唯一相关线索是：房地产投资净账面价值 $4.7 billion（2025-12-31），减值评估被列为关键审计事项，若未来确认减值可能对经营与投资现金流产生影响；建议取得完整现金流量表后再行分析。