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SEC filingQ2 营收与净利双位数增长，收购驱动扩张，环境负债大幅下降。
| 指标 | 本期 | 去年同期 | 同比 |
|---|---|---|---|
| Revenue | $59.1M | $53.3M | +10.9% |
| Gross Profit | $57.0M | $51.1M | +11.6% |
| Gross Margin | 96.6% | 95.4% | +120 bps |
| Operating Income | $34.9M | $24.9M | +40.3% |
| Operating Margin | 59.1% | 46.7% | +1240 bps |
| Net Income | $22.6M | $14.0M | +61.2% |
| Diluted EPS | $0.36 | $0.24 | +50.0% |
| Operating Cash Flow | $74.8M | $63.4M | +18.0% |
| Free Cash Flow | $74.7M | $63.2M | +18.2% |
Q2 营收增长主要由新增物业收购驱动，上半年收购 57 处物业、$150.8M，同比 +73%，其中 auto service centers 与 drive-thru QSRs 为主要类别。租金收入增加 $6.5M，部分被 tenant reimbursement 下降抵消。毛利率提升 120 bps 至 96.6%，反映物业组合质量与成本控制。
Operating margin 大幅提升 1240 bps，主要因环境费用转正（$7.2M 收益 vs 去年同期 $5.3M 费用），以及房地产处置收益增加 $3.2M。剔除一次性项目后，核心盈利能力仍改善，但需注意 G&A 费用因退休成本增加 $2.3M。
盈利质量方面，经营现金流 $74.8M 显著高于净利 $49.2M，主要因非现金折旧与摊销 $33.0M，以及环境负债减少 $8.9M。FCF 转化率（FCF/Net Income）约 152%，显示现金流强劲。
公司作为单一报告分部运营，未披露分部数据。
| 项目 | 本期 | 上期/变化 |
|---|---|---|
| Cash & ST investments | $4.8M | -$3.5M |
| Total Debt | $1,073.0M | +$73.0M |
| Environmental remediation obligations | $8.4M | -$7.5M |
| Operating Cash Flow | $74.8M | +$11.4M |
| Capex | $0.1M | -$0.1M |
| Free Cash Flow | $74.7M | +$11.5M |
Net Debt 约 $1,068M（Total Debt 减现金），Net Debt/EBITDA 未披露，无法计算。公司发行 $250M 5.76% Series U Notes 并偿还 Credit Facility，债务结构优化，加权平均利率约 4.4%。
资本配置：Q2 股息 $0.485/股，同比 +3.2%；上半年支付股息 $60.0M。公司通过 ATM 计划融资 $59.7M，支持收购。无回购活动。
前瞻指引：公司未提供具体财务指引，但管理层强调收购战略与再开发项目。
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