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SEC filingPiedmont 二季度净亏损收窄至 $11.1M，租金增长驱动，但持续亏损与零分红仍是压力。
| 指标 | 本期 | 去年同期 | 同比 |
|---|---|---|---|
| Revenue | $144.1M | $140.3M | +2.7% |
| Gross Profit | $88.1M | $84.7M | +4.0% |
| Gross Margin | 61.2% | 60.4% | +80 bps |
| Operating Income | $20.6M | $21.3M | -3.3% |
| Operating Margin | 14.3% | 15.2% | -90 bps |
| Net Income | -$11.1M | -$16.8M | +34.0% |
| Diluted EPS | -$0.09 | -$0.14 | +$0.05 |
| EBITDAre | $80.1M | $69.4M | +15.5% |
| Core EBITDA | $80.1M | $76.9M | +4.2% |
| Operating Cash Flow | $92.5M | $53.8M | +71.9% |
| Free Cash Flow | -$1.5M | -$17.8M | +91.6% |
增长桥：Q2 营收增长主要来自租金上调与新租约生效，贡献约 $4.7M，部分被 Boston 市场项目出售抵消。停车收入增加贡献 $0.4M。Same Store NOI 现金口径同比 +9.0%，显示核心资产运营改善。
利润率归因：Gross Margin 提升 80 bps 至 61.2%，但 Operating Margin 下滑 90 bps 至 14.3%，主因折旧费用增加 $4.2M（新增建筑改善投入）。G&A 费用小幅上升 $0.2M。
盈利质量：净亏损收窄主要因去年同期 $7.5M 债务清偿损失未再现。剔除一次性项目后，Core FFO 每股 $0.38，与 NAREIT FFO 持平。AFFO 达 $31.0M，同比近乎翻倍，反映非增量资本支出大幅下降。经营现金流 $92.5M 显著改善，但 FCF 仍为负，主因资本支出 $71.8M 与递延租赁成本 $22.1M。
| 分部 | 营收 | 同比 | 经营利润/EBITDA | 利润率 | 驱动 |
|---|---|---|---|---|---|
| Atlanta | $44.5M | 0.0% | $29.7M | 66.7% | 新租约与扩租 |
| Dallas | $27.5M | +4.2% | $16.2M | 58.8% | 出租率下降被新租户抵消 |
| Orlando | $18.6M | +23.8% | $11.7M | 63.2% | 新租约生效 |
| Northern Virginia/Washington, D.C. | $13.3M | +4.2% | $7.9M | 59.9% | NOI 稳健 |
| Minneapolis | $11.7M | +2.2% | $5.8M | 49.7% | 再开发拖累 |
| New York | $13.9M | -5.4% | $7.5M | 53.8% | NOI 下滑 |
| Boston | $9.7M | -9.1% | $6.2M | 63.9% | 2025 年出售项目 |
| 项目 | 本期 | 上期/变化 |
|---|---|---|
| Cash & ST investments | $16.8M | +$16.1M |
| Total Debt | $2,250.9M | +$26.2M |
| Net Debt | $2,234.2M | +$10.1M |
| Operating Cash Flow | $92.5M | +$38.6M |
| Capex | $71.8M | -$9.8M |
| Free Cash Flow | -$1.5M | +$16.3M |
| FCF 转化率 | 6.2% | — |
Net Debt/EBITDAre（年化）约 7.0x，杠杆水平较高。期内将 $325M 定期贷款升级至 $400M，期限延至 2031 年，并偿还 $160.9M 债务。
资本配置：上半年未派发普通股股息，资本优先用于偿债与再开发。资本支出 $71.8M，其中再开发/翻新 $13.4M。债务净增 $23.1M，主要用于定期贷款升级。
前瞻指引：公司未提供正式财务指引，但披露了以下前瞻信息：
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