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SEC filingM/I Homes 二季度营收与净利双降，毛利率承压，但新签合同创纪录，需求端回暖。
| 指标 | 本期 | 去年同期 | 同比 |
|---|---|---|---|
| Revenue | $1.06B | $1.16B | -9% |
| Gross Profit | $239.7M | $286.6M | -16.4% |
| Gross Margin | 22.1% | 24.7% | -260 bps |
| Operating Income | $101.3M | $155.7M | -35.0% |
| Operating Margin | 9.5% | 13.4% | -390 bps |
| Net Income | $79.1M | $121.2M | -35% |
| Diluted EPS | $3.02 | $4.42 | -31.7% |
| Operating Cash Flow | $172.5M | $102.6M | +68% |
| Free Cash Flow | $167.0M | $98.7M | +69% |
增长桥：Q2 营收下降 9% 至 $1.06B，主要受交付量下降 6%（142 套）和平均售价下降 4%（$20,000/套）拖累，部分被土地销售收入增加 $12.3M 抵消。公司继续提供按揭利率买断等销售激励，Q2 激励及成交成本达 $63.2M，高于去年同期的 $47.1M，直接压低了净售价。
利润率归因：毛利率同比下降 260 bps 至 22.1%，主要因平均售价下降、土地成本增加 $8.7M、按揭利率买断激励增加 $22.0M 以及 $4.2M 存货减值。Southern 分部毛利率降幅更大（380 bps 至 18.6%），反映该地区激励力度和土地成本压力更大。
盈利质量：尽管净利下降 35%，但经营现金流同比大增 68% 至 $172.5M，主要受益于营运资本改善（应付账款增加 $63.3M）和存货投资减少。剔除 $4.2M 存货减值和 $4.0M 保修费用后，run-rate 盈利能力仍承压，但现金流质量良好。
| 分部 | 营收 | 同比 | 经营利润 | 利润率 | 驱动 |
|---|---|---|---|---|---|
| Northern homebuilding | $452.6M | -7% | $58.2M | 12.9% | 交付量降 8%，均价升 1%，毛利率降 160 bps |
| Southern homebuilding | $578.3M | -10% | $49.9M | 8.6% | 均价降 8%，毛利率降 380 bps，受激励与土地成本拖累 |
| Financial services | $32.3M | +3% | $17.0M | 52.7% | capture rate 升至 96%，贷款利润率改善 |
| 项目 | 本期 | 上期/变化 |
|---|---|---|
| Cash & ST investments | $735.9M | +$46.8M |
| Total Debt | $952.4M | — |
| Inventory | $3.51B | +$121.4M |
| Operating Cash Flow | $172.5M | +$69.9M |
| Capex | $5.5M | +$1.6M |
| Free Cash Flow | $167.0M | +$68.3M |
资本配置：Q2 回购 0.4M 股，耗资 $50.0M，剩余授权 $120.3M。上半年累计回购 $100.1M。公司维持低杠杆，homebuilding debt to capital 比率为 18%。
前瞻指引：公司预计 2026 年平均社区数量较 2025 年增长约 5%，并计划继续使用销售激励以支撑需求。
一次性异常项：Q2 计提 $4.2M 存货减值（Northern $0.4M，Southern $3.8M），另有 $4.0M 佛罗里达保修费用（主要涉及 attic ventilation 问题）。剔除后，Q2 经营利润约为 $109.5M。
主要风险：按揭利率维持高位（6% 以上）持续压制可负担性；土地成本上升趋势未改；通胀回升（6 月 CPI 3.5%）可能进一步侵蚀利润率。