Research Reports

业绩速览与解读

KPI 速览

指标	本期	去年同期	同比
Revenue	$98,859K	$60,240K	+64%
Net Income	$30,815K	$16,548K	+86%
Diluted EPS (FFO)	$0.66	$0.51	+29%
Nareit FFO	$34,288K	$23,382K	+47%
NOI	$54,651K	$48,465K	+13%
Adjusted EBITDA re	$46,463K	$40,936K	+13%

业绩解读

Q2总营收$98.9M，同比+64%，增量几乎全部来自2025Q2新设的SHOP分部：resident fees $56.1M（去年同期仅$12.0M），而租金收入由$30.2M降至$26.0M，反映资产由Triple-Net向SHOP转换及售房的结构性迁移。利息收入方面，mortgage loans $10.3M（+$0.6M），financing receivables $5.6M（-$1.4M，因2026Q1出售佛罗里达三处SNF组合）。

盈利质量上，净利$30.8M含出售两处田纳西SNF的$7.6M收益，属一次性；剔除后Nareit FFO $34.3M、同比+47%，稀释每股FFO $0.66（去年$0.51）。费用端，利息费用$9.5M（+18%）因2025Q4新增$200M term loans；transaction costs由$6.7M降至$1.2M，主因去年同期含$6.0M New Perspective租约终止费。NOI $54.7M（+13%），其中SHOP NOI $13.9M、Real Estate NOI $40.6M。

分部表现

分部	营收	同比	经营利润/EBITDA	利润率	驱动
Real Estate Investments	$42,685K	—	NOI $40,584K	95.1%	租金下降因转换与售房，部分被租金上调抵消
SHOP	$56,132K	—	NOI $13,924K	24.8%	收购5处$171.5M、转换4处$59.4M驱动resident fees

资本与前瞻

流动性$829.0M（现金$40.4M + 循环额度$700.0M + ATM剩余$88.6M）；Q2将循环额度扩至$900.0M，总承诺$1.1B。
年内ATM售股5,257,220股，净募资$198.1M；已宣派月度股息$0.19/股（7–9月）。
2026Q3后以$207.9M收购5处SHOP社区（495 units），SHOP占比将继续上升。
Prestige（占总营收7.8%）已通知拟于2026Q4偿还$179.9M抵押贷款，存在再投资风险。

资产负债 · 资本配置

资产负债与流动性

项目	本期末（2026-06-30）	上期末（2025-12-31）	变化
Cash & equivalents	$40,435 千美元	$14,387 千美元	+$26,048 千美元
Total Debt（账面净额）	$777,090 千美元	$842,181 千美元	-$65,091 千美元
Inventory	—	—	—
RPO / Deferred revenue（SHOP deferred revenue）	$2,402 千美元	$2,115 千美元	+$287 千美元
Shareholders' Equity（LTC 股东权益）	$1,268,556 千美元	$1,074,984 千美元	+$193,572 千美元

债务构成：Revolving line of credit $200,000 千美元（上期末 $252,863 千美元）、Term loans 净额 $198,404 千美元（上期末 $198,213 千美元）、Senior unsecured notes 净额 $378,686 千美元（上期末 $391,105 千美元）；加权平均利率 4.31%。
期末循环信贷可用额度 $700,000 千美元（上期末 $347,137 千美元）；期后（至 2026-08-05）再借入 $156,100 千美元，循环信贷余额升至 $356,100 千美元、可用 $543,900 千美元。
期末现金 $40,435 千美元，Notes 未披露 Marketable securities，故不计算 Net Debt 及 Net Debt/EBITDA。

资本配置

项目	金额 / 数量	说明
股权融资（ATM）	$198,064 千美元 / 5,257,220 股	净募资额；期末剩余可用 $88,572 千美元
现金分红	$58,952 千美元	每股 $0.57/季（$0.19/月），与上年同期 $53,556 千美元相比 +10.1%
债务净变化	-$65,091 千美元	借入 $125,037 千美元、偿还 $190,400 千美元（含循环信贷净还 $52,863 千美元、优先无抵押票据还本 $12,500 千美元）
资本开支（real estate capital improvements）	$6,448 千美元	另有 SHOP 资本改善项目 $5,275 千美元、NNN 改善项目 $1,173 千美元
收购	$171,455 千美元（含交易成本 $171,787 千美元）	5 处 SHOP 社区、559 单元；期后再收购 5 处，价 $207,850 千美元
资产出售	售价 $9,500 千美元	田纳西 2 处 SNF，净收益 $7,552 千美元；期后出售俄勒冈 99 床 SNF，价 $34,200 千美元
股份代扣	149,745 股	员工以自有股份缴税，非回购计划

期末 30 处物业附购买期权，毛投资 $142,894 千美元、净账面值 $83,933 千美元，行权窗口集中于 2027–2029 年。
建设贷款剩余承诺：伊利诺伊 116 单元 SH 项目 $9,734 千美元、密歇根 85 单元 SH 项目 $1,517 千美元，合计 $11,251 千美元。
分部结构：NNN 占毛投资组合 39.5%、SHOP 32.1%、financing receivables 11.5%、mortgage loans 15.9%、notes receivable 1.0%；NNN 覆盖 92 处物业/16 家运营商，SHOP 覆盖 34 处/11 家运营商。

现金流质量

项目	本期	去年同期
Operating Cash Flow	$65,142K	$59,598K
Capex（Investment in real estate properties + capital improvements）	$178,071K	$2,495K
Free Cash Flow	—	—
FCF 转化率（FCF/Net Income）	—	—
Share Repurchases	—	—
Dividends Paid（Distributions paid to stockholders）	$58,952K	$53,556K

CFO $65.1M 高于 Net income $55.8M，差额主要来自 D&A $24.4M 加回，但被 Gain on sale of real estate $7.6M 扣除及营运资本净流出（interest receivable、other assets/liabilities 等合计约 $12.3M）部分抵消，现金盈利质量总体稳健。本期资本开支高达 $178.1M（含 $171.6M 地产投资），远超 CFO，投资缺口由 $198.1M 普通股发行与 $62.2M 融资应收款出售回款支撑；分红 $59.0M 约占 CFO 的 90.5%，单靠经营现金流可覆盖，但叠加资本开支后资本返还实质依赖外部融资，且本期无股份回购披露。

LTC · LTC Properties, Inc.

Summary

Key takeaways

Full analysis