BKD earnings call summary

Prepared Highlights

• Q2合并口径加权平均入住率80.1%，同比+200 bps，为2020年Q1以来首次季度加权平均入住率高于80%；环比入住率增长80 bps，为2022年以来最强Q2增幅；合并RevPAR同比+5.1%；合并RevPOR同比+2.4%；6月合并月末入住率82.2%。(CFO)

• 同社区Q2加权平均入住率80.7%，同比+190 bps，环比+70 bps；同社区RevPAR同比+4.8%，由+190 bps入住率和+2.4% RevPOR驱动；6月同社区月末入住率82.8%，同比+240 bps；7月月末入住率约83.3%，同比+260 bps。(CEO)(CFO)

• Q2调整后EBITDA为$117M，CFO称同比+20%；CEO称调整后EBITDA环比+19.7%，上半年+23.4%。(CFO)(CEO)

• Q2调整后自由现金流$20M，2024年Q2为-$6M；上半年$24M，去年同期-$32M；租赁组合2025年Q1和Q2均实现正调整后自由现金流。(CEO)(CFO)

• Q2资本项目投入$49M，超过500个资本相关项目正在进行。(CEO)

• Q2 G&A费用环比减少$850k，同比减少$1.2M（均不含交易、法律和组织重组成本）；G&A占收入比例同比改善40 bps（不含非现金股权激励及上述成本）。(CEO)(CFO)

• 截至6月30日合并组合617个社区（235个租赁、382个自有）；计划年底前退出55个租赁资产；Q2完成1个自有社区出售和1个租赁物业过渡；剩余13个已宣布处置中除1个外均已签约；另识别28个资产将在未来12-18个月退出；41个待售资产中27个位于<70%入住率区间。(CEO)

• 入住率区间：<70%区间从Q1的143个降至Q2的129个（-14个/-10%）；>95%区间从73个增至88个（+15个/+21%）；两个SWAT团队覆盖137个社区，Team 1自Q4以来入住率+350 bps、RevPAR+7%，Team 2自5月以来环比入住率+200 bps、环比RevPAR+150 bps。(CEO)

• 调整后年化杠杆率由9.7x降至9.3x；约88%债务为非追索、以物业抵押；截至6月30日总流动性$350M，环比+$44M；现金经营租赁付款$57M。(CEO)(CFO)

• 同社区ExPOR同比+2.3%，低于RevPOR同比+2.4%，形成正向价差；同社区营运利润同比+4.9%，营运利润率持平；Q2 move-ins同比+7%，较历史均值高9%。(CFO)

• Official guidance：2025年RevPAR增长5.25%-6%（同比）；2025年调整后EBITDA $445M-$455M；2025年调整后自由现金流$30M-$50M；更新指引计入Ventas过渡时点变化带来的约$2M调整后EBITDA负向影响（若无该变化，更新后调整后EBITDA指引将高出约$2M）；Q3因季节性因素（较Q2多一个工作日和假日、公用事业费季节性偏高）预计Q2至Q3调整后EBITDA逆风近$10M。(CFO)

• Mgmt quotes：

  • “Brookdale is not slashing rate.” — Denise Warren (CEO)
  • “We continue to generate positive adjusted free cash flow for the second quarter in a row.” — Denise Warren (CEO)
  • “Occupancy and adjusted EBITDA exceeded our expectations for the quarter.” — Dawn Kussow (CFO)
  • “We now expect 2025 RevPAR growth in the range of 5.25% to 6% over the prior year.” — Dawn Kussow (CFO)
  • “We still expect $30 million to $50 million of adjusted free cash flow for the full year 2025.” — Dawn Kussow (CFO)

Prepared Metrics

Q&A Batch (1-5 of 6)

Q1 — Brian Gil Tanquilut

• Topic: SWAT 团队与“有利润的入住率”提升、入住率分档策略
• Key points:
  • 已设两支 SWAT 团队：一支自 Q4 启动，聚焦推动有利润的入住率；另一支聚焦 2027 年前后需再融资的资产，目标是在续约前最大化抵押物价值，并把抵押资产移出资金池。
  • 建立运营、销售、市场每日站会，移除组织障碍、加快招聘、替换需要更换的 ED，并协助 CapEx 支出；同时把决策下放到一线。
  • 入住率分档：<70% 社区需提升至 80% 才能覆盖固定成本；<70% 社区从 Q1 的 143 个降至 Q2 的 129 个；>80% 侧重定价，>95% 入住率分档显著改善，<70% 使用定向激励/spotlight units。
• Mgmt stance: 偏多（bullish）— 管理层强调通过 SWAT、问责和分档策略推动有利润的入住率与现金流。

Q2 — Benjamin Hendrix

• Topic: RevPOR/ExPOR 10bps 价差、利润率与可控搬出
• Key points:
  • 10 bps 的 RevPOR 与 ExPOR 差异含自保险、去年第三方干扰及激励计划带来的噪声；随入住率增长、定价与定向激励推进，预计价差改善。
  • 长期看供需基本面支持定价涨幅高于费用通胀，管理层称若持续实现 rate growth > expense growth，将随时间复利创造价值（提及新增 Slide 17）。
  • 可控搬出季度间有波动，但整体流失率有改善；NPS 和社区人员流动改善；市场部门将推出居民保留计划，因为保留现有居民比获取新居民成本更低。
• Mgmt stance: 偏多（bullish）— 预期利润率扩张（尤其进入 2026），并看好长期定价高于费用通胀。

Q3 — Andrew Mok

• Topic: <70% 入住率社区处置/提升目标、搬入疲软与 FCF/CapEx
• Key points:
  • <70% 分档涉及处置与 Ventas 社区共 50 个；Ventas 加 original disposition 1 的 14 个预计年底前移出，其他处置 12–18 个月（按 18 个月）完成；该分档内 38 个社区靠 SWAT 提升。
  • 季度初搬入受宏观不确定性/关税讨论影响；5–6 月合并入住率 +50 bps，6–7 月 +60 bps；预计夏季销售季加速，Q3 体现经济收益。
  • 季度经营现金流 >$80M，同比 +50%；调整后 FCF 改善主因底层运营，调整后 EBITDA 同比 +20%；有工作资本、遣散/activist 事项相关波动；指引未变；年初额外 $10M CapEx 用于 fresh impressions/前台 CapEx，并将用处置收益和现金流审慎再投资。
• Mgmt stance: 偏多（bullish）— 预计入住率加速、现金流延续，并用处置收益和改善现金流再投资。

Q4 — Joanna Sylvia Gajuk

• Topic: EBITDA 上调但调整后 FCF 指引未上调；季度成本负担
• Key points:
  • 调整后 FCF 指引未上调，主要因工作资本波动，以及遣散/代理权之争相关项目。
  • 当季成本包括激励、市场费用转向（数字/直邮等，仅有小幅增量市场成本）；存在时间差：费用更早发生，6 月/7 月入住率经济收益更晚体现。
  • 管理层确认成本端没有其他需要额外说明的项目。
• Mgmt stance: 中性（neutral）— 指引未变源于工作资本与时间性因素，并非额外结构性成本。

Q5 — Joshua Richard Raskin

• Topic: 本地市场策略、Health Plus 差异化与折扣披露
• Key points:
  • 差异化核心是护理质量；将决策下放到 ED，本地市场策略因市场而异；Health Plus 预计年底前进入略低于 200 个社区。
  • Health Plus 数据：紧急护理就诊减少 80%、住院减少 66%；预计改善住院时长与财务结果，并提升 NPS/入住。
  • 不披露折扣指标；可关注 RevPOR 下台阶；ExPOR/RevPOR 同比差异受基数、去年第三方转介和激励计划影响；激励更本地化、按入住率分档定向。
• Mgmt stance: 偏多（bullish）— Health Plus 被视为关键差异化并改善结果/财务；折扣方面保持定向而不披露。

Q&A Batch (6-6 of 6)

Q6 — Tao Qiu

• Topic: RevPAR指引桥接、Ventas租约过渡及资产处置/债务抵押池安排
• Key points:
  • 管理层称上半年5% RevPAR增长向全年更高指引的桥接主要来自Ventas：55个社区过渡退出将利好入住率与RevPAR指标，影响主要在Q4。
  • 季节性上，2024年Q2至Q3的历史回落趋势大体可参考2025年；未给出有机表现与资产/租赁处置贡献的明确拆分，也未量化处置对EBITDA/FCF的具体影响。
  • 约88%债务为非追索、以物业层面抵押贷款持有；2027年到期债务池的安排意在提高抵押池表现以将资产移出抵押池，转为无担保资产供后续增长等使用，而非从贷款中获取更多资金。
  • 第二支SWAT团队与第一支无本质不同，针对不同资产组合逐物业改善运营，需求包括餐椅、油漆墙纸或整体翻新等。
• Mgmt stance: 中性偏积极——强调Ventas过渡对指标有正面作用且Q4体现，但未量化处置的EBITDA/FCF收益，并提示Q2-Q3季节性回落。