SBRA earnings call summary

Prepared Highlights

• 2025年完成约4.5亿美元投资；上次电话会曾提及超过5亿美元，少数交易延至2026年但无交易落空；自上次电话会以来投资活动规模增加2亿美元；目前正完成2.4亿美元已授予交易，多数在Q1和Q2初完成；预计2026年投资量将明显超过2025年。(CEO)
• Q4管理型Senior Housing组合（含非稳定社区和JV按份额）收入环比+15.8%，现金NOI环比+18.4%，现金NOI利润率扩张60 bps。(prepared)
• Q4 Sabra投资超过1.5亿美元，新增4处物业；全年投资约4.5亿美元，估计初始现金收益率7.5%，平均楼龄不到10年。(prepared)
• 年末后已关闭2700万美元额外管理型Senior Housing资产；另有2.20亿美元已授予Senior Housing和2000万美元已授予skilled nursing投资，多数预计Q1或Q2初完成。(prepared)
• 同店管理型Senior Housing（含JV按份额）Q4收入同比+6.4%，加拿大社区收入+10%；入住率同比+160 bps至87.9%，国内+80 bps至84.7%，加拿大+300 bps至94.2%（连续第七个季度>90%）。(prepared)
• 同店管理型Senior Housing Q4 RevPOR同比+4.2%（加拿大+5.2%），exPOR仅+1.6%，现金NOI同比+12.6%。(prepared)
• SHOP运营表现显示入住率强劲增长和现金NOI利润率提升；同店Senior Housing入住率与利润率改善；同店Senior Housing三网净租赁入住率改善且租金覆盖率维持高位；skilled nursing租金覆盖率创历史新高且入住率上升；前十大三网净租赁关系表现强劲；杠杆维持5x目标，监管环境稳定。(CEO)(prepared)
• Q4 normalized FFO/股0.36美元，normalized AFFO/股0.38美元；绝对额normalized FFO 9120万美元、normalized AFFO 9520万美元。(CFO)
• 三网净租赁现金NOI环比-130万美元，管理型Senior Housing现金NOI环比+550万美元，合计净环比+420万美元；三网下降源于Q3将4处原三网净租赁Senior Housing转至管理型组合。(CFO)
• 管理型Senior Housing现金NOI Q4为3560万美元，上一季度3010万美元；增加主要来自Q3/Q4投资活动及同店组合环比增长。(CFO)
• 资产负债表：net debt/adjusted EBITDA 5.00x，较2024年末下降0.27x；永久债成本3.92%，加权平均剩余期限4.2年，下一重要到期2028年；永久资本结构中无浮动利率债务。(CFO)
• 流动性约12亿美元：不受限现金7150万美元、循环信贷可用7.824亿美元、ATM远期销售未结3.227亿美元；另有ATM可用4.83亿美元。Q4以远期方式发行2.06亿美元，均价18.79美元/股（扣佣后）；未结远期3.227亿美元，均价18.60美元/股（扣佣后）；已结算4000万美元远期以资助Q4投资。董事会宣布季度股息0.30美元/股，派息率79%的Q4 normalized AFFO/股。(CFO)

Official guidance：

• 2026年摊薄每股净收入0.60–0.64美元；FFO及normalized FFO 1.49–1.53美元；AFFO及normalized AFFO 1.55–1.59美元；midpoint normalized FFO/股与normalized AFFO/股较2025年增长约5%（CEO称midpoint分别为4.9%和5.4%）。(CFO)(CEO)
• 2026年指引假设：三网净租赁现金NOI低个位数增长（midpoint，与合同递增一致）；同店管理型Senior Housing全年平均现金NOI低至中双位数增长；G&A midpoint约5200万美元（含1200万美元股权激励）；现金利息费用midpoint 1.03亿美元；normalized FFO/AFFO加权平均股数约2.55亿/2.56亿股；不假设未完成的2026投资、处置或资本市场活动；假设无额外租户转现金制或转应计制确认收入。(CFO)

Mgmt quotes：

• Rick Matros（CEO）：“Our pipeline continues to be robust.”
• Rick Matros（CEO）：“Our expectation is that we will materially exceed the volume of 2025 investments.”
• Darrin Smith（prepared）：“Deal flow shows no signs of slowing.”
• Michael Costa（CFO）：“Our guidance does not assume any 2026 investment, disposition or capital markets activities that have not yet been completed.”
• Rick Matros（CEO）：“Our leverage stayed steady at our current target of 5x.”

Prepared Metrics

Q&A Batch (1-5 of 12)

Q1 — William John Kilichowski

• Topic: 同店增长拆分与长期供需展望
• Key points:
  • 分析师询问如何用2025年RevPOR、exPOR和入住率表现来理解同店增长。
  • 还问2027-2028年，在供需格局下，当前执行是否支持长期增长。
  • 记录中管理层回答仅为“I'll take your”，未给出实质内容。
• Mgmt stance: 中性/信息不足：本段无实质回答，无法判断管理层对同店增长和长期前景的具体态度。

Q2 — William John Kilichowski

• Topic: 同店增长指引构件与RCA贷款假设
• Key points:
  • 同店入住率Q4收于略低于88%，管理层预计组合可升至低90%区间，是2026指引关键构件。
  • 预计租金增长为低个位数，可能与过去一年类似或更高。
  • 费用增长应接近通胀；接近90%入住率后，exPOR增长预计温和且低于通胀。
  • RCA贷款年底到期；指引假设租约继续存在，正与Deerfield及RCA团队沟通，借款人正常偿债。
• Mgmt stance: 偏多：同店入住率和租金增长有明确正面指引；对RCA贷款仅按租约延续假设处理，未给额外上行判断。

Q3 — Juan Sanabria

• Topic: RCA贷款租户健康与SHOP/CapEx
• Key points:
  • RCA贷款：无新增评论；正与相关方讨论；租户正常偿付债务，管理层称其为优秀运营团队。
  • 维护性CapEx预计与过去季度披露水平相似。
  • 非维护性/非经常性CapEx（补充材料口径）2026年大致在$20M-$30M区间。
  • 问题提到SHOP CapEx近期偏高及递延CapEx，但回答未给SHOP单独拆分。
• Mgmt stance: 中性：RCA贷款无新增信息；CapEx给出$20M-$30M非经常性区间，维护性CapEx维持类似水平。

Q4 — Michael Goldsmith

• Topic: 后续追问（记录不完整）
• Key points:
  • 分析师Michael Goldsmith仅开始“Maybe following up on”，问题未在记录中展开。
  • 无管理层回答。
• Mgmt stance: 中性/信息不足：无实质问答，无法判断。

Q5 — Michael Goldsmith

• Topic: 入住率上限、SHOP投资占比与skilled nursing投资
• Key points:
  • 管理层认为可超过90%；组合层面约mid-90s可视为“有效满租”，因有人员进出；加拿大有一栋楼可长期100%，但属异常。
  • 2026年能再提升多少仍待观察。
  • 在$240M awarded deals中，skilled nursing占比小；2026年预计不会改变，仍以SHOP为主。
  • 投资活动绝大部分仍为SHOP；在所有交易机会中，SHOP约占95%；awarded或off-market的skilled nursing机会均来自现有关系，但相对Senior Housing将很小。
• Mgmt stance: 偏多：入住率仍有提升空间且SHOP为投资主线；skilled nursing预计维持最小占比。

Q&A Batch (6-10 of 12)

Q6 — Austin Wurschmidt

• Topic: SHOP NOI指引：Holiday过渡资产追赶与加拿大入住率
• Key points:
  • Holiday过渡组合落后于整体同店组合，但入住率及其他指标有更长改善空间；管理层预计其恢复将支撑全年SHOP增长。
  • 剔除Holiday过渡组合的同比增速低于整体同店组合，未给出具体差距；Rick称全年为15%，过渡前为高十几（high teens），但过渡设施改善至该水平的时间难以精确判断。
  • 加拿大SHOP入住率同比增长300个基点，高于上季度的约150个基点；Michael称无特殊驱动，加拿大市场恢复领先美国，且新建率低于美国。
• Mgmt stance: 偏积极（bullish）：Holiday资产恢复和加拿大市场领先可支撑SHOP增长，但过渡设施改善时点存在不确定性。

Q7 — Seth Bergey

• Topic: 投资机会：$240 million awarded偏向SHOP，竞争与回报要求
• Key points:
  • $240 million awarded transactions显著偏向SHOP；其中仅一个 skilled nursing 机会，金额为$20 million。
  • 市场竞争加剧，但交易量很大，公司仍能找到优质、较新的资产并以较好收益率投资。
  • 回报要求未变，IRR预期仍为低双位数（low double digit）。
• Mgmt stance: 偏积极（bullish）：竞争增加但交易量充足，仍可找到优质新资产且IRR维持低双位数。

Q8 — Michael Stroyeck

• Topic: 非同店SHOP增长与加拿大RevPOR定价
• Key points:
  • 非同店组合包含未满足同店条件的近期投资，进入时入住率约高80%至低90%，仍有NOI提升空间；并入同店后将体现其表现。
  • 其他被排除资产入住率较低，因翻新或重新定位处于恢复中；恢复至合理水平后纳入同店，按当前表现有提升NOI增长的机会。
  • Rick称非同店逐步并入不会导致公司数字下降。
  • 加拿大RevPOR中个位数增长预计至少延续未来一年；美国取决于入住率，入住率上升后定价权增强、增长可能提升，但美国追赶加拿大的时点无法猜测且差距较大。
• Mgmt stance: 偏积极（bullish）：非同店并入不拖累且加拿大定价延续，但美国追赶时点不确定。

Q9 — Farrell Granath

• Topic: SHOP收购入住率与加拿大NOI margin上行空间
• Key points:
  • 收购的SHOP资产入住率多在86%-87%，部分更高；有充足增长空间，经营杠杆带来收入端高pull-through，增量成本不多，增长可能outsized。
  • 加拿大有1-2栋楼显示满租后margin很高，但仅为 anecdotal，不能外推至美国。
  • margin仍有不错跑道；辅助生活margin超过35%是现实预期，问题在于能高多少；独立生活margin更高。
• Mgmt stance: 偏积极（bullish）：收购入住率留有余量，经营杠杆与margin跑道支持增长；但高margin证据仅 anecdotal。

Q10 — Alec Feygin

• Topic: 交易竞争、cap rate压缩与SHOP开发preferred equity
• Key points:
  • 行业受欢迎及私募股权参与导致cap rate压缩；私募股权多为1-3项资产收购，聚焦顶级位置trophy资产或深度value-add，均非公司重点。
  • 尽管cap rate压缩，公司仍能在优质市场找到较新资产，cap rate约7%区间。
  • 开发方面公司不直接贷款，而是提供preferred equity；通常含双位数回报、购买选择权和后端kicker，提供未来pipeline可选性。
  • 多数开发项目仍算不过账，但开始看到能算过账的项目，预计会增多。
• Mgmt stance: 偏积极（bullish）：竞争与cap rate压缩存在，但7% cap资产仍可寻，preferred equity开发提供双位数回报和未来pipeline；同时承认多数开发项目暂不算账。

Q&A Batch (11-12 of 12)

Q11 — Omotayo Okusanya

• Topic: skilled nursing 监管费率展望及年初 SHOP 运营影响
• Key points:
  • 管理层认为 Medicare Advantage 费率决定对 skilled nursing 没有直接读穿；该领域费率机制较公式化。
  • Medicaid 和 Medicare 的疫情期超额费率自 2023 年高点后开始回落，2025 年已有所下降但仍“quite robust”，预计今年继续回落，2026 年可能回到历史均值附近。
  • 州层面 Medicaid 费率没有引发担忧的对话；2026 年前 6 周流感季相对温和，对 move-in/move-out 影响不明显。
• Mgmt stance: 中性：监管费率预计逐步回归历史均值但未见异常，州级 Medicaid 无担忧，年初 SHOP 运营影响有限。

Q12 — Richard Anderson

• Topic: SHOP 平台运营执行经验、团队配置与扩张能力
• Key points:
  • 管理层认为 SHOP 运营更复杂，且随着 acuity 上升复杂性增加；REIT 团队从 triple-net 转向与运营商 side-by-side 的 SHOP 结构需要适应时间。
  • 优势包括资产管理人员从一开始只由前运营商组成、建立深度运营团队，并新增 business intelligence 单元以加强数据分析；未来 SHOP 扩张所需基础设施主要是增量。
  • 会计团队中约 6–7 名专业人员完全专注于 senior housing operating；资产管理人员同时覆盖 SHOP 和 triple-net 组合；55 人团队中相当一部分参与 SHOP 相关投资、资管、会计和财务。
  • 投资团队虽无运营背景，但与资产管理团队同步工作并共同走访物业，运营理解已显著提升。
• Mgmt stance: bullish：强调 10 年 SHOP 运营积累、前运营者资产团队和业务智能能力构成执行优势，可支持后续扩张。