WELL earnings call summary

Prepared Highlights

• 总收入同比+38%，调整后EBITDA同比+36%，FFO/股同比+23% (CEO)；normalized FFO/股$1.47、同比+22.5% (CFO)。
• 总组合同店NOI同比+16.4%，为公司历史最高；SHOP同店NOI同比+22.1%，为连续第14个季度>20%；SHOP占同店NOI 74%；SHOP年化in-place NOI超$3B (CEO/CFO)。
• 组合同店收入同比+9.5%，由occupancy +370 bps与RevPOR +5%驱动；区域收入增速：英国9.7%、美国9.5%、加拿大9.2% (prepared)。
• 区域经营：美国与英国occupancy增长近400 bps、RevPOR略低于5%；加拿大occupancy增长约300 bps、RevPOR约6% (CEO/prepared)。
• 同店NOI margin同比+320 bps至30.9%；flow-through margin 64%；ExpPOR同比+0.4%，comp per occupied room同比+20 bps，接近历史最低增速 (prepared)。
• 总senior housing occupancy为87%；95%以上occupancy的社区NOI增长约20%；约45%的同店SHOP资产occupancy低于90% (CEO/prepared)。
• 净租赁：senior housing triple-net同店NOI同比+3.9%，TTM EBITDA coverage 1.23x；long-term post-acute同店NOI同比+2.6%，TTM EBITDAR coverage 1.32x (CFO)。
• Q1完成41笔交易、总额$3.2B，其中37笔off-market，新增37个社区、超4,200个units；年初至今投资额$10.5B，较上次电话会+$4.8B；另有已关闭或签约待关闭$7.3B (prepared/CEO)。
• Q1处置近$3B；已完成$6.7B销售，剩余约$500M预计Q2完成；自2025年初以来处置$11B (CEO/prepared)。
• 通过处置和股权发行筹集毛收益$4.4B，用于资助$3.3B投资；net debt/adj EBITDA为2.73x，现金$4.9B；4月用free cash flow偿还$700M无担保债券到期；预计年末net debt/adj EBITDA约3x (CFO)。
• 美国senior housing股权基金全部$2.5B资本已完全committed；投资期还剩1.5年；未使用subscription lines (prepared)。

Official guidance

• FY2026 net income attributable to common stockholders：$3.24–$3.38/稀释股；normalized FFO：$6.21–$6.35/稀释股，midpoint $6.28，较此前midpoint +$0.11 (CFO)。
• 上调构成：SHOP NOI +$0.03、投资与融资活动 +$0.07、所得税及其他 +$0.01；部分被更高G&A抵消 (CFO)。
• FY总组合同店NOI增长：12.25%–16%；outpatient medical 2%–3%；long-term post-acute 2%–3%；senior housing triple-net 3%–4%；SHOP 16.5%–21.5% (CFO)。
• 指引midpoint假设：收入增长9.2%（RevPOR +5%、occupancy +350 bps）；费用增长5.3%，ExpPOR略低于+1.3% (CFO)。

Mgmt quotes

• “business continuing to fire on all cylinders” (CEO)
• “16.4% total portfolio same-store net operating income growth, by far the highest in our history” (CEO)
• “we achieved a flow though margin of 64%” (prepared)
• “normalized FFO of $6.21 to $6.35 per diluted share or $6.28 at the midpoint” (CFO)
• “entire $2.5 billion of fund capital is now fully committed” (prepared)

Prepared Metrics

Q&A Batch (1-5 of 15)

Q1 — Ronald Kamdem

• Topic: 95%以上出租率组合的NOI增长、RevPOR与费用执行
• Key points:
  • 当前约50%组合为95%以上出租率，该组合NOI增长约20%
  • 该组合RevPOR增长约6%以上；费用端通过运营商执行和Welltower Business System带来贡献
  • 管理层明确不认为20%增速会线性延续，但作为组合继续租赁率提升，有信心长期实现双位数NOI增长
• Mgmt stance: 偏乐观——对费用执行和长期双位数NOI增长有信心，但不外推20%增速。

Q2 — William John Kilichowski

• Topic: 人才密度、数据科学平台及中期盈利贡献
• Key points:
  • 数据科学/机器学习能力已建设10年以上，最初用于资产负债表资本部署
  • 首个合作公告后，机会咨询明显增多；正与房地产公司、非房地产公司（如银行）及大型主权财富基金探索合作
  • 近期招聘数据科学家/软件工程师，人才来自顶级量化基金等此前较少进入房地产或养老地产的背景
  • 该业务仍在建设阶段，是否成为重大业务及盈利贡献尚待观察
• Mgmt stance: 中性偏积极——人才和数据能力增强，但中期盈利贡献未量化、仍在探索。

Q3 — Michael Goldsmith

• Topic: 资本配置纪律、Ventas收购组合与成本资本
• Key points:
  • 公司看过Ventas近期收购的组合，认为资产质量很高，但几个月前接触时结构因资产/现有运营商及资产管理 encumbrance 而不合意
  • 管理层称不评论同行交易；公司不按“成本资本”竞争，而靠数据科学、WBA和运营商网络创造价值
  • 过去12个月出售约120亿美元资产；约90%-95%项目为 off-market
  • 作为卖方可在1-2天内判断是否交易、3-5天内给出价格；若不买资产或回到疫情前净卖出160亿美元资产，公司仍可运行良好
• Mgmt stance: 谨慎且强调纪律——不以交易量或成本资本为目标，重点在每股价值和结构。

Q4 — Michael Mueller

• Topic: David的克制能力与放弃交易纪律
• Key points:
  • Barchester是公司最大交易之一，Shankh本人曾两次放弃该交易
  • 团队每天都会放弃交易，并向交易对手说明原因，包括产品市场匹配、收入租金等
  • 公司只做看到的很小一部分，Nikhil称约10%，即按定义放弃约90%所见项目
  • 即使放弃交易，也强调保持关系并直接沟通
• Mgmt stance: 中性——强调资本配置纪律、直接沟通和关系维护，未披露具体交易细节。

Q5 — Michael Carroll

• Topic: WBS模式、PSA等新合作与数据科学平台
• Key points:
  • 数据科学平台聚焦资本配置和更细颗粒度机会，把业务速度从数月缩短到数天；WBS则是运营侧体系
  • 与Public Storage等合作在数据科学侧，不在运营侧；Public Storage不需要公司帮助其运营
  • Public Storage所在行业运营更领先，公司也在从该行业招聘人才以帮助自身运营
  • 数据科学已做10年以上，改变房地产投资系统时滞；有大型银行来询问预测下一个最赚钱银行网点等非纯房地产的位置类问题
• Mgmt stance: 积极但仍在探索——数据科学合作打开新应用场景，但未给出量化贡献。

Q&A Batch (6-10 of 15)

Q6 — James Kammert

• Topic: 数据科学能力向核心地理以外扩张的可行性
• Key points:
  • 管理层称该能力可以且事实上可跨地域、跨产品类型，甚至超出已提到的房地产产品类型进行扩展。
  • 团队曾用3周为一位日本重要投资者建立模型，展示如何将该方法应用于日本。
  • 公司承认在日本的data较少，且尚未大量购买数据。
• Mgmt stance: 看多：明确表示能力“绝对可扩展”，并以日本案例说明可复制性，同时提示数据积累仍有限。

Q7 — Richard Anderson

• Topic: 是否从senior housing平台延伸为多元化公司
• Key points:
  • 明确不打算从senior living转向其他房地产资产类别；相反，正在卖出所有其他类型资产，将资产负债表资本/账面集中到1个有竞争优势的资产类别。
  • 管理层表示不相信多元化，相信集中；以Berkshire为例称其回报几乎全部来自5个标的/名字。
  • 资产轻业务（基金管理、数据科学）可能显著增量，且与数据科学业务相互关联；senior living仍是自有资产负债表资本的主要投放方向。
  • 目标是长期优化增长持续时间，并思考在senior living不如当前时如何为现有股东提供显著每股增长，以及资产负债表未开发潜力。
• Mgmt stance: 看多：明确拒绝多元化、集中资源于senior living，同时对asset-light与资产负债表长期潜力持积极看法。

Q8 — Vikram Malhotra

• Topic: senior housing CapEx监控/降低及供给约束
• Key points:
  • 提问关注WBS或团队能否监控并降低senior housing的CapEx水平，因CapEx负担常对经营者造成冲击。
  • 提问还关注供给端尚未启动，公司关系或市场能否比市场预期更久地限制供给。
  • 管理层仅回应“第二个问题是供给”，未给出CapEx或供给的实质数据与结论。
• Mgmt stance: 中性：未作明确判断，仅确认第二个问题涉及供给；CapEx与供给问题均无实质答复。

Q9 — Farrell Granath

• Topic: 年度信中运营榜样带来的运营建议及执行
• Key points:
  • 管理层称提到的榜样不只在运营，还涉及资本配置、文化等。
  • 其称赞一家私营公司的长期CEO Peter Kauffman为aerospace defense领域硬核运营者，也是其长期好友/导师。
  • 其强调获取建议前要先判断建议者的可信度/专业度；最佳运营建议是运营可通过系统、流程、技术改善，但这些只是enabler，运营核心在人。
• Mgmt stance: 中性：分享运营理念并强调“人”的核心作用，未披露具体执行效果或量化指标。

Q10 — Austin Wurschmidt

• Topic: 95%以上出租率资产的RevPOR增长、street rate与辅助收入
• Key points:
  • 提问涉及这些资产6% RevPOR增长中，capacity下降与定价权是否体现为street rate涨幅超过在住客户涨幅，以及高ROI辅助收入机会是否贡献更大。
  • 管理层称在住客户费率涨幅可以显著高于其舒适水平，但其选择不这样做；并提到不会给客户15%、20%的涨幅。
  • 其称RevPOR变化不只来自existing customer increase，而来自street rate；业务存在因离住客户与新入住客户差异带来的fundamental negative mark-to-market。
  • 当资产和整体交易市场满租时street rate上升，整体RevPOR受3种定价影响，而非仅existing customer increases；社区费等辅助收入机会也有影响。
• Mgmt stance: 中性：接受不追求过高在住客户提价，更多依靠street rate与辅助收入，但未给出新的量化指引。

Q&A Batch (11-15 of 15)

Q11 — Juan Sanabria

• Topic: 市场整合空间、TAM与加拿大/英国审查背景
• Key points:
  • 能使用公司产品的人群中约7%-8%（或约10%）使用其产品；公司在现有行业中约占7%。
  • 行业高度分散，平均运营商/业主约10个社区或约1,000个单位；但公司聚焦最高价格/质量资产，TAM约为2x-3x而非15x。
  • 公司不追求资产聚合，即使不再收购资产也感到舒适；目标是选择性收购能显著增值的资产。
• Mgmt stance: 中性偏谨慎——强调纪律、高端细分与不追求规模扩张。

Q12 — Nicholas Yulico

• Topic: 投资中贷款/参与式优先股占比与二季度交割
• Key points:
  • 本季投资中贷款融资略高于50%；其中包括一笔交易带来的$1B+参与式优先股（附带权益衍生品），并非普通贷款。
  • 其余贷款项可视为HC1贷款及其他已偿还贷款的补回，以及部分已出售资产/专业护理资产的过桥安排。
  • Q2已关闭$4.2B，其中Amica超$3B、占绝大部分，主要为资产收购，可能有一两笔小额贷款；交易剩余$500M出售将带来额外参与式优先股融资。
  • 对$7.2B投资对应的贷款融资具体占比未给出明确数字。
• Mgmt stance: 中性澄清——贷款项上升主要来自参与式优先股和临时性安排，全年看不会持续偏高。

Q13 — Seth Bergey

• Topic: 交易市场竞争、重新砍价与交割速度
• Key points:
  • 公司交易活动约90%-95%为场外（off-market）；更多资本进入senior living后，公司说“不”的资产更可能被其他买家买走。
  • 公司通常几天内形成价格观点，从首次看到项目到关闭约30天；典型市场流程约6个月，且买家直到交割前约30天才做出硬承诺。
  • 过去2个月有不少公司喜欢但定价不舒适的交易先流失后又回来；公司每项资产都实地走访，平均约12名Welltower人员参与。
  • 管理层强调声誉是商业货币，不做重新砍价（retrade）。
• Mgmt stance: 自信——以场外 sourcing、约30天交割和不retrade的长期声誉竞争。

Q14 — Omotayo Okusanya

• Topic: 运营商网络、合作深化与激励对齐
• Key points:
  • 公司将业务视为复杂适应系统，已与少数运营伙伴建立深度协作与信任，并持续加倍投入。
  • 运营商数量明确在收缩，并非扩张；仍有一两个长期尊重的对象希望合作。
  • Amica和Barchester是在高度尊重、时机成熟时合作的例子；总体目标是更多与现有伙伴合作。
• Mgmt stance: 中性偏多——聚焦现有伙伴的深度合作，运营商数量收缩但不排除极少数优质新增。

Q15 — Michael Stroyeck

• Topic: 数据科学平台地理扩张与海外承销
• Key points:
  • 公司没有意愿在资本/资产负债表层面进入美国、英国、加拿大以外国家。
  • 此前关于地理扩张的表述仅针对资本轻的数据科学侧，认为其可跨地域、跨资产类别扩展。
  • 公司未在3个市场之外承销任何交易，甚至未签署NDA获取信息；策略是收窄焦点而非扩展。
• Mgmt stance: 谨慎——资本配置不进入新国家，仅保留轻资本数据科学的可扩展性。