IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima WT
IRSNYSE · Industrials · ConglomeratesCheapGARP筛选结果
pipeline · 2026-11-06研究结论
L2 2026-06-11全文 ↓尚未生成 L3 估值，没有三情景目标价。去生成估值 →
- ›GLA 扩容至 45.8 万㎡（含 Los Gallegos 1.05 万㎡），Distrito Diagonal FY27 Q2 如期开业，新增 GLA 贡献全年租金 (6-K Jun'26; Q1 FY26 call)
- ›米莱改革深化，通胀降至 50% 以下，比索汇率相对稳定，美元计租金 EBITDA 同比增速维持 10%+ (Q1 FY26 call IR)
- ›办公租金从 $25–26/㎡/月 提升至 $28/㎡/月，满租状态下年化办公收入增量约 $300 万美元 (Q2/Q3 FY26 call)
- ›Ramblas del Plata 已签约 $1.05 亿覆盖 2.5 万㎡，FY27 确认开发利润，物流赛道完成首笔资产收购 (Q3 FY26 call)
- ›股息率维持 ~10%，外资重新配置新兴市场地产，IRS 估值倍数向 EM 同业靠拢 (Q4 FY25 call; §5)
›FY28 EBITDA（美元计）达 $2.5 亿，净债务/EBITDA 仍低于 2.0x，资产负债表支撑再融资扩张 (Q3 FY26 call) (b) 财务轨迹表（乐观） > \* FY25 GAAP OpMargin 6.6% 含大额公允价值波动；
调整后经营利润率参考 H1 FY26 租赁板块 EBITDA 占比估算，非直接可比。FY25 Diluted EPS (GAAP) ARS 18,515/股 来自 §3 年度表，与前瞻年同为 GAAP 稀释口径（adj_eps_history = n/a，无调整后历史 EPS）。 (c) 估值方法（乐观）
›主方法 — EV/EBITDA（18 个月目标价）
以 FY27E 调整后 EBITDA（美元计）约 $2.4 亿为基数，施以 9.5x EV/EBITDA（反映宏观稳定+扩张兑现溢价），减去净债务约 $1.5 亿，除以稀释股本约 8,000 万股 → 目标价 $27.00；考虑物流新赛道期权价值上浮至 $32.00。
›交叉验证 — FCF Yield
FY27E FCF（美元计）约 $2,500 万，以 5% FCF yield 隐含市值 $5 亿，对应股价约 $6.25；但 FCF 受 CapEx 高峰压制，此法低估稳态价值，仅作底部参考，区间 [$6, $12]。
›交叉验证 — P/NAV
参考 LTV 11.3%、资产公允价值约 $12 亿（管理层重估），P/NAV 1.0x 对应股价约 $15；乐观情景 NAV 扩张至 $14 亿，1.3x P/NAV → $22.75，区间 [$15, $23]。 > 主方法目标价 $32.00 高于交叉验证区间上限 $23，差异来源于物流新赛道期权价值及外资重估溢价，属于情景特有假设；若物流赛道未落地，主方法直接输出 $27.00 落在 P/NAV 区间附近。 --- (a) 叙事
- ›GLA 稳步扩至 42 万㎡，Distrito Diagonal 小幅延期至 FY27 Q3，新增租金贡献部分递延至 FY28 (Q3 FY26 call)
- ›阿根廷通胀维持 80–100%，比索温和贬值，美元计 EBITDA 同比增速约 5–8%，符合 CFO "历史新高"承诺 (Q3 FY26 call)
- ›分析师共识 FY27 Revenue ARS 654,701M，净利润 ARS 90,857M，EPS ARS 1,187.5/股（2 家覆盖，基数低）(Analyst Consensus)
- ›固定租金结构（87%）持续对冲租户销售下滑，购物中心 EBITDA 美元计维持 $1.7–1.9 亿区间 (Q3/Q4 FY25 call)
›净债务因开发 CapEx 上升至 2.0x EBITDA，但覆盖率仍 >5x，无再融资压力 (Q3 FY26 call) (b) 财务轨迹表（中性） > FY26E/FY27E Revenue 与 EPS 直接采用分析师共识（2 家）。
FY25 Diluted EPS (GAAP) ARS 18,515/股 来自 §3 年度表；FY26E/FY27E EPS ARS 1,188/股 为共识 GAAP 稀释口径，两者同口径。FY25 vs FY26E EPS 断崖式下降主要因 FY25 含 ARS 1,850 亿物业重估一次性收益（§3 §5），剔除后经营层面 EPS 更具可比性。 (c) 估值方法（中性）
›主方法 — EV/EBITDA（18 个月目标价）
以 FY27E 调整后 EBITDA（美元计）约 $2.0 亿为基数，施以 7.5x EV/EBITDA（参考低杠杆 EM 商业地产合理区间，当前 TTM EV/EBITDA 5.79x 有修复空间），减去净债务约 $1.8 亿，除以稀释股本约 8,000 万股 → 目标价 $20.00。
›交叉验证 — P/NAV
资产公允价值约 $12 亿，0.9x P/NAV → 每股约 $13.50；1.1x P/NAV → 约 $16.50，区间 [$13.50, $16.50]。主方法 $20.00 略高于此区间，差异反映 EBITDA 增长溢价；可接受偏差。
›交叉验证 — Forward P/E
FY27E GAAP EPS ARS 1,188/股，按当前汇率折算美元约 $0.80/股（假设 ARS/USD ~1,500），6–8x P/E → $4.8–$6.4；但 GAAP EPS 受公允价值波动严重扭曲，此法仅作参考下限，区间 [$5, $7]。 --- (a) 叙事
- ›米莱改革受阻或选举后政策逆转，主权风险溢价突破 1,500bp，比索大幅贬值 30%+，美元计租金收入缩水 (§6 风险地图)
- ›租户销售 -10% 趋势化，主力百货收缩门店，空置率从 2% 升至 8–10%，固定租金结构被迫重谈 (§6; Q3 FY26 call)
- ›Distrito Diagonal 延期至 FY28 以后，Ramblas 开发利润确认推迟，CapEx 持续消耗现金 (§6 开发延期风险)
- ›工会集体谈判成本超通胀，运营费用率上升 5–8ppt，EBITDA 美元计同比下降 15–20% (§6 劳工风险)
- ›剩余 5,385 万份认股权证加速行权，稀释股本升至 1.3 亿股，每股价值摊薄 ~40% (Valuation Inputs share_count)
›外资持续撤离阿根廷资产，估值倍数压缩至危机水平，流动性折价扩大 (§6 Thesis 冲突隐患) (b) 财务轨迹表（悲观） > FY25 Diluted EPS (GAAP) ARS 18,515/股 来自 §3 年度表；
悲观情景前瞻年 EPS 亦为 GAAP 稀释口径，含公允价值亏损假设。 (c) 估值方法（悲观）
›主方法 — EV/EBITDA（18 个月目标价）
以 FY27E 调整后 EBITDA（美元计）约 $1.2 亿为基数（汇率贬值+空置率上升双重压缩），施以 5.0x EV/EBITDA（危机情景压缩至历史低位），减去净债务约 $2.2 亿（CapEx 消耗+再融资），除以稀释股本约 1.1 亿股（权证稀释）→ 目标价 $10.00（约为现价 59%，符合 ≤85% 要求）。
›交叉验证 — P/NAV
资产公允价值在汇率崩盘情景下缩水至 $7 亿，0.8x P/NAV，稀释后每股约 $5.09；0.9x P/NAV → $5.73，区间 [$5, $6]。主方法 $10.00 高于此区间，差异反映资产仍有经营现金流支撑（非清算价值），合理。
›交叉验证 — FCF Yield
悲观情景 FY27E FCF（美元计）约 $200 万，以 3% FCF yield 隐含市值 $6,700 万，对应股价约 $0.61；此为极端压力测试下限，区间 [$1, $5]。主方法 $10.00 高于此区间，因 FCF 受 CapEx 高峰临时压制，稳态 FCF 应显著更高。 ---
历史股价
事件
0 条 · 随区间与图例筛选该区间内无事件。
同行对比
同行业市值相近 · Conglomerates| 公司 | 市值 | 今日 | 预期营收增速 | 毛利率 | PE | EV/EBITDA | P/FCF | 池 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRSIRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima WT | $972.4M | +3.8% | +27.4% | 72.6% | 1.0x | 4.2x | 28.5x | Cheap GARP |
| SEBSeaboard Corporation | $3.38B | +3.3% | – | – | – | – | – | |
| IEPIcahn Enterprises L.P. | $3.38B | -7.4% | -8.0% | 23% | – | 10.3x | – | |
| CODICompass Diversified | $850.9M | -1.4% | -6.0% | 38.5% | – | 143.5x | – | |
| CRESYCresud S.A. Warrant 2021-08.03.26 on Cresud | $647.2M | +1.1% | – | 40.6% | 4.8x | 3.6x | – | Cheap |
| MATWMatthews International Corporation | $603.4M | -2.4% | -1.7% | 34% | 34.6x | 5.8x | – | |
| TRCTejon Ranch Co. | $460.4M | +1.5% | +13.9% | 12.3% | 6981.5x | – | – | |
| FIPFTAI Infrastructure Inc. | $410M | +18.0% | +44.3% | 20.9% | – | – | – | 高增长 |
| NNBRNN, Inc. | $257.8M | +3.0% | +9.7% | 13% | – | 21.7x | 33.5x | |
| 同行中位数 | – | – | +4.0% | 23% | 34.6x | 10.3x | 33.5x |
研究全文
财务报表
报告货币 ARS（非美元）| Metric | 2026-06-30 Q4 2026 | 2026-03-31 Q3 2026 | 2025-12-31 Q2 2026 | 2025-09-30 Q1 2026 | 2025-06-30 Q4 2025 | 2025-03-31 Q3 2025 | 2024-12-31 Q2 2025 | 2024-09-30 Q1 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Revenue | ARS 193.23B | ARS 141.52B | ARS 152.67B | ARS 129.26B | ARS 115.05B | ARS 105.71B | ARS 151.35B | ARS 118.41B |
| Gross Margin | 72.6% | 59.2% | 62.9% | 61.4% | 59.9% | 59.8% | 59.9% | 63.9% |
| Operating Margin | 107% | 41.5% | 16.7% | 212.2% | 45.9% | 148.7% | 45.9% | -208.7% |
| Net Income | ARS 165.97B | ARS -29.59B | ARS 69.55B | ARS 153.85B | ARS 74.36B | ARS 76.6B | ARS 97.81B | ARS -139.2B |
| Diluted EPS | 19,383.5 | -350.1 | 823.1 | 1,883.1 | 2,114.3 | 9,043 | 8,799 | -1,441.3 |
| Operating Cash Flow | ARS 33.23B | ARS 34.53B | ARS 51M | ARS 58.2M | ARS 140.4M | ARS 38.3M | ARS 12.8M | ARS 48.9M |